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深圳某大型上市房企高管分析稱，萬科的操盤規律其實很清晰，職業經理人首先面對的是企業考核制度，現在萬科把投資回報率放在第一位，要求項目盡快去化，如果周轉期長，對資金使用效率有影響，就會選擇降價，騰出錢來再去拿地，因此萬科對利潤率要求不高，在需要降價的時候可以降價。
"本來近期市場就不太好，唱空的言論很多，萬科火上澆油，加重瞭購房者的觀望情緒。"深圳某地產公司營銷高管對記者稱，他們很關註萬科項目的定價，分析其漲跌行為，尤其是同片區項目直接構成競爭，是必須做的市場監控。
"每次市場調整時，萬科都會率先降價搶收，然後再公開唱空，等一些房企玩不下去瞭，萬科再趁機收購，擴大市場占有率。"上述房企人士稱，從2005年到2010年，再到2014年，萬科每次都成為市場調整的受益者。
"任志強總在維護行業的利益，萬科卻不同，總歡迎市場調整。"對於近期毛大慶的內部發言，湖南一傢區域性房企人士表示，萬科曾多次表態支持政府對樓市進行調控，這與任志強經常批評政府幹預樓市形成鮮明對比。
上述房企高管表示，如果今年樓市持續低迷，萬科可能會再次笑到最後。
發言引業內反彈
去年11月，萬科在長沙5個項目全線推出"合夥打劫開發商"的降價促銷活動，提前跑量。
萬科副總裁毛大慶日前在一個內部沙龍上的發言，以及總裁鬱亮預警樓市風險的講話，對市場的影響仍在發酵。
在房地產圈，萬科向來被看成是不遵守"潛規則"的異類，但鮮有人能無視萬科釋放出的信號。
"對於一線公司，萬科隻定銷售目標和原則，以及項目收益率，拿項目和定價權在於項目公司，但萬科的要求是，價格要隨行就市，不準拿地王。"一位熟悉萬科內部規則的地產商透露。
但當年萬科率先在長三角降價卻是不爭的事實，其主動破局的姿態得罪過不少同行。綠城集團董事長宋衛平直到2009年底還對萬科公開降價的舉動耿耿民間二胎 民間二胎代償費用任何問題免費諮詢於懷，"2008年市場遇到困難時，萬科率先降價出貨，置同行利益於不顧，沒有體現行業責任。"
有業內人士總結稱，每當有房企提出要超越萬科時，較大級別的市場調整就會如期來臨。趕超萬科成為一個魔咒。十年來，萬科幾次遭遇挑戰，最終的結局都是勝出。
一位業內人士認為，鬱亮出來為毛大慶圓場，是想減少對行業唱空言論的負面影響。不久前王石就曾透露，萬科曾因2008年降價事件，受到幾個地方政府的排斥。
歷史總是驚人相似。
他分析，這與萬科的產品有關，從2012年開始，萬科的產品超過九成是144平方米以下的剛需項目和首套改善住宅，符合政策支持的方向，而調控都是打擊投資投機需求。
"大傢當時沒有追隨萬科降價，錯過瞭最佳時機。"一位長沙本土房企人士告訴記者，當時其他開發商以為萬科是為瞭沖刺年度銷售目標，等到年後市場突然轉冷，才想起降價賣，但現在想跟隨也來不及瞭。
中部某省住建廳一位處長對記者表示，雖然政府不會因為萬科的動作而去改變什麼，但萬科是行業領頭羊，一舉一動會對市場有引導作用，地方政府肯定需要關註。"如果萬科降價太猛，引發市場混亂，政府也會去打個招呼"。
毛大慶發言引起業內反彈
趕超萬科成"魔咒"
"房地產市場宏觀調控對萬科而言，無論是長期還是短期都是利好，萬科作為行業內資本市場信用積累最充分的企業之一，將在合作模式上獲得更大的空間。"王石並不忌諱談萬科是受益者。
此次，毛大慶的內部發言稿傳出之後，毛大慶和鬱亮同樣出面澄清，並解釋稱，並非看空樓市，隻是警示風險。不過，對於房地產行業的一些同行而言，萬科的言論令他們感到不安。
2004年，順馳掌門人孫宏斌公開聲稱"將在3年內趕超萬科，成為行業第一"。2009年底，綠城掌門人宋衛平表示，綠城土地儲備和銷售增長速度都遠超過萬科，3-5年內超過萬科沒問題。
但2005年、2010年樓市均遭遇調控，順馳最終破產，綠城一度瀕臨倒閉。
"實際上萬科在去年定計劃時，就已經預料到今年市場不會太好。"深圳某龍頭房企高管說。
去年萬科銷售額是1709億元，今年銷售目標比較保守，為2000億元，綠地集團房地產業務今年銷售目標則鎖定在2400億元。
盡管關註萬科的動作，但有時房企卻看不透萬科的虛實。
2008年房地產市場進入深度調整期，當年9月，一則"萬科主要負責人在'松山湖會議'上的講話"在網上瘋傳，主要內容包括："要敢於降價，勇於降價，將手頭的存貨和正在開發推出的新貨以最快的速度賣掉。"此後，萬科發佈澄清公告指出，"松山湖會議講話"純屬偽造。
內容來自sina新聞
不過，對很多大房企而言，萬科的模式隻能作參考。"我們和萬科的市場定位和策略都不同，對市場的判斷還是會根據我們內部的研究。"華南某千億級房企內部人士對記者稱，不同開發商操盤方式不同，萬科能做的，別人不一定能做到。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-10/09彰化二胎借款232725112.shtml
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