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2013年上半年北京新房成交量創近四年新高。限購政策實施以來，很多外地來京人員不符合購房條件，又有結婚購房等剛性需求。北京近兩年房價漲勢難扼，雖有調控頻出，但房價依然無下降苗頭。也是近幾年小產權房履禁不止的原因。
該樓盤16800元/平方米起，為精裝Loft，買一層送一層。現在開的是10號樓。18日正式開盤，現在可提前排號。
讓人驚訝的是該項目是通州區政府的重點產業項目，總投資40億元，總占地500畝，企業的宣傳冊中將目前在售的18棟商住樓定義為"中央別墅區首席健康綜合體"。
而記者在房屋租賃合同上看到，出租方即甲方為匯天網絡科技有限公司，而據銷售人員介紹，該公司是一個"殼"公司，因為教育科研用地必須要有個科技公司。
本報獲悉，這個名為首都·國際健康港的項目，土地性質為科研用地項目，自然該樓盤沒有商品房預售證，如今卻正以一期18棟體量的"商住樓"的形式對外按戶"出租"。換言之，這個即將開盤的"國際健康港"打著"大產權"房的名義吸引購房者排號和交訂金。
在提到簽合同的流程時，銷售人員才表示，隻能簽租賃合同。為何不能像普通住宅一樣分割拿產權證，隻能簽租賃合同，該銷售人員解釋稱，"隻要不是買整棟的，都是租賃合同，買整棟的才有房本。因為我們的用地性質是科研用地，國傢相關政策要求不能分割。每棟樓隻有一個大房本。當然合同裡會規定，使用權歸租房人，如遇拆遷，補償歸租房人，如果以後國傢要求交錢補辦房本，就由租房人交錢補辦。如果租房人想'賣'，也可以，契稅、公共維修基金都不用交，帶購買人到開發商處改合同就行瞭"。
"因為北京現在限購，每個傢庭隻能買一套或者二套房，要說以前這種產品可能不會出現，以前誰能接受用這種方式買房，都接受不瞭，可是計劃趕不上變化，因為北京需要這種房子的出現。拿普通住宅的地是最貴的，其次是商業，最便宜的是就科教用地，一千多元每平方米，甚至幾百元每平方米。項目周邊住宅地價都達19000元/平方米，面粉貴，面包一定貴。"一位知情人士告訴記者。
從地鐵6號線草房站驅車10分鐘的車程就可以到達這個名為國際健康港的項目，該項目正處於通州、朝陽、順義三區交界處，比鄰千章別墅、格拉斯小鎮等高端別墅區。
隻租不售的Loft
對此，陳寶存表示，這種租賃形式相當於整棟樓賣給別人，也是需要驗收，但驗收是分段的，一般到毛坯房驗收就差不多瞭。後期裝修，改設計就不是工程方面的瞭。住建委做的主要是主體工程驗收。
讓"科改住"項目打擦邊球的動因背後是低廉的地價。
但對於違法問題如何處置，北京市國土局並沒有提及具體處理原則和方向。專傢稱，對於非法改變土地用途，尚缺乏相對應的監管和具體處罰條例。《土地管理法》規定，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，非法批準、使用的土地應當收回。
而對於該項目的以租代售行為，記者以購房人身份咨詢瞭通州區住建委，"隻要簽租賃合同我們不管，樓盤資質也無法查詢。"市場科一位工作人員表示。
在項目現場可以看到，目前還是一個機械轟鳴的工地，除瞭工地大樓的施工，大樓內部的裝修工人也正在抓緊趕樣板間的工期。看房人絡繹不絕，售樓員也個個忙碌不停。售樓大廳一角，十幾個人正排隊交錢選房。如此火爆的場景看起來與正常的熱銷項目沒什麼兩樣。
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記者以購房人身份調查瞭解到，該項目正式開盤時間是8月18日，13日為客戶提前排號選房。據銷售人員介紹，此舉是為瞭以防在開盤當日太忙，沒時間辦手續。而且，丁種建築用地二胎年息借貸增貸轉貸樓盤目前實行1萬抵5萬的優惠，隻限於13日至18日之間。所以，很多人選擇提前排號選房。
北京通州尹各莊，一個打著"小戶型"、"不限購"、"精裝修"、"買一層送一層"等口號的樓盤，以低廉的價格和不限購吸引著那些受困於購房資格限制和高房價的購買者。
正如該項目銷售人員所說，之所以當初拿地和現在的項目多少有些出入，但這也是北京"剛需"所需要的。開發商的"五證"裡面就沒有預售許可證，因為是以租代售，房款是按賣來算的，如果有預售許可證就是那種70年產權的房子，也不可能賣這個價格。
內容來自sina新聞
與住宅用地相比，科研用地價格較低，開發商拿地成本也低，有專傢分析，之所以把科研用地以住宅形式來建設和銷售，主要是經濟利益使然。購買這類房屋，業主會面臨多個方面的風險。首先以科研辦公樓立項卻改為住宅來銷售，其用地性質與規劃證不符。商品房必須經過竣工備案才能入住和辦理產權證，如果在規劃驗收時通不過，就會導致竣工備案困難，交房和辦理產權證會出現問題。
在地價高漲與剛性需求的支撐下，打著租賃旗號以租代售的項目已經不僅僅是無名小產權房的專利，各種非住宅用地的大型商業、科研用地項目大行其道。
而該項目已明確告知沒有產權證，隻簽租賃合同，在北京盈科律師事務所律師胡文友看來，這是以合法形式掩蓋非法目的的行為。
胡文友表示，租賃20年本身是合法的，但實質上是以賣為目的，明顯的以租代售，政府是可以依法收回的。也就意味著什麼補嘗都沒有，就看相關部門如何來解決。對於已經簽約的租房人來說，拆遷補償應該有所約定，包括20年之後的約定是否能履行也是容易出現糾紛的地方。
打政策擦邊球監管難
事實上，這種"科改住"項目並非個案，相關部門也註意到瞭這一現象。就在今年7月，北京市國土資源局剛剛公佈瞭9宗科研項目用地涉嫌未經批準擅自改變用途或違規銷售案例。
按照《土地管理法》規定，國傢實行土地用途管制制度。建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。
科研樓變身商住Loft 以租代售
據介紹，該項目總共占地是500畝，一期是270畝，二期還有230畝，加在一起共30棟樓。"我們的投資方是通州區政府下面的一個子公司，叫北京漕運碼頭投資發展有限公司。"銷售人員稱。
而通州區國土局相關工作人員則表示，房屋買賣都歸住建委，凡是在住建委沒有備案的，就不是正規的項目。
記者咨詢北京市住建委便民熱線得到的答復則是，商業用房不能做住宅，不建議購房者租賃，具體風險應該問律師。
"科改住"背後
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-19/10392339836.shtml
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