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新一輪樓市松綁意在化解“四大不均衡”
當下，樓市最大的問題是“四大不均衡”，即需求、供應、庫存和價格漲跌的不均衡。因此，從8月開始的新一輪政策非常強調“因城施策”，著力放在瞭避免一線和二線城市樓市過熱，將其轉向加速三四線城市的庫存去化，這對引導城市新移民在三四線城市購房並落腳意義重大。
在“十一黃金周”前的9月30日，三部委火速發佈瞭降低首套房貸首付成數、推動公積金異地流轉的政策組合，但“黃金周”樓市並沒有呈現出火爆局面，依舊延續瞭“金九”旺季不旺、高位徘徊的態勢。據CIRC的數據，10月1日至6日，重點城市樓市日均成交比去年“十一黃金周”增長近五成，但相比9月日均成交顯著下滑，這使得市場對四季度樓市走勢判斷偏向謹慎。
筆者認為，今年樓市“銀十”會大概率好於“金九”，四季度也將大概率好於前三季度，全年樓市銷售面積和金額或將超過2013年的歷史最高水平。至於說“黃金周”樓市並沒有出現井噴行情，大致有三個原因：一是久違的“雙節”連休，使旅遊和探親訪友人數迅猛增加，“十一”長假期間日均堪比“春運”的出行客運量影響瞭看房；二是“9·30”新政超過市場預期，馬上落地有難度；三是南方臺風和北方寒流。不管怎麼說，考慮到同比去年“黃金周”近50%的增長，今年十一“黃金周”樓市還算鮮亮。
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在剛剛過去的8、9月，樓市經歷瞭史上最密集的政策激勵，比如執行瞭10年之久的“限外令”退出、央行祭出超預期的“雙降”、公積金二套房貸款首付成數降至兩成、首套房貸首付成數降至2.5成、推進公積金“異地流轉”等等，這些政策的疊加效應無疑將會在四季度體現。另外，無論是公積金貸款利率，還是商業貸款利率，眼下都降至歷史最低水平，甚至出現瞭負利率，而貸款首付成數也接近歷史最低水平。樓市一向對資金面敏感，信貸環境非常有利於購房。
分析人士還註意到，9月29日《人民日報》發表時評“房地產市場是穩住宏觀經濟環境之重要之錨”，強調房地產仍是經濟重要產業，這是近年“去房地產化”浪潮中，中央媒體首次把房地產重新作為“支柱產業”提出。這一提法有雙重意義，一方面為房地產的地位“正名”，即在未來新型城鎮化過程中，房地產仍將發揮基礎先導作用；另一方面，房地產對於“穩增長”和“促轉型”意義重大，新一輪樓市寬松政策通道已經打開，這將顯著改善市場預期。
從鐵路貨運、工業企業增加值或利潤、固定資產投資、出口額，以及PPI和PMI等關鍵和先行指標近期的變化看，今年“穩增長”的壓力依然比較大，而四季度如何“收尾”無疑非常關鍵。樓市若能實現穩定增長，通過激活上下遊需求，就能緩沖制造業被動和快速“去產能”、支持基建投資和固定資產投資增長。因此，即便“銀十”樓市延續“金九”旺季不旺的態勢，甚至出現下滑，貨幣政策上還會有降準降息（特別是在資本外流背景下），而樓市在稅收政策上還會有寬松空間。由此推論，四季度樓市回升也將是大概率事件。
當下，樓市最大的問題是四方面的“不均衡”，即需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡和價格漲跌不均衡。具體說來，需求主要集中在一二線城市，而67%的在建、70%的在售供應和庫存、80%左右的已批未建則集中在三四線城市；一二線城市房價整體連續4個月反彈上升，而70個城市中房價下跌的27個城市都是三四線城市。如果考慮到600多個經濟實力相對弱小的三四線城市，全國樓市疲軟的連帶效應不容小覷。
因此，盡管全國樓市整體回升，但庫存卻在持續增加，樓市後端銷售看似火爆，但前端三項先行指標（拿地、新開工和開發投資）依舊處於“冰封”狀態。今年1至8月，房地產新開工面積同比下降16.8%，降幅與1至7月持平；土地購置面積下降32.1%，降幅比1至7月擴大0.1個百分點；1至8月，全國房地產開發投資同比僅增長3.5%，連續20個月下滑，增速比2013和2014年分別下滑瞭7個百分點和12.8個百分點。而恰恰是庫存去化、前端三項先行指標對於“穩增長”的意義最大。
去年 “9·30”樓市新政以來，盡管有瞭一連串的政策激勵，樓市下遊銷售持續回升，但其帶動“去庫存”和拿地、新開工和開發投資等回升的效果很差。因此，從今年8月開始，樓市告別政策“空窗期”，新一輪政策非常強調“因城施策”，著力放在瞭避免一線和二線城市樓市過熱，將其轉向加速三四線城市的庫存去化，並傳至先行指標回升。
從發展態勢看，重點城市的高房價或將成為常態，那未來新型城鎮化最大的空間就在三四線城市瞭。由於庫存高壓、人口吸附能力不足，目前三四線城市房價水平整體在成本邊緣上（約每平方米3000元左右），這個水平大約是一線城市的十分之一至八分之一，二線城市的三分之一至二分之一。因此，從近期政策看，不管是將首套房貸首付成數降至2.5成，還是降低公積金二套房貸首付，取消普通非普通住房區別，或是公積金“異地流轉”（鼓勵“返鄉置業”），對於一二線城市效果都非常有限，但對於引導和幫助城市新移民在三四線城市購房並落腳，卻意義重大。
近年來，“返鄉置業”勢頭如火如荼，根本原因就在於一二線城市高房價，渴望在大城市紮根的新移民不得不選擇在傢鄉城市買房。一旦人口能在三四線城市大規模買房，人口集聚自然而然形成，這是新型城鎮化背景下房地產發揮“支柱”地位的表現之一。隻要人口能夠在三四線城市集聚，產業集聚和分工就會應運而生，第三產業或服務業的發展也就有瞭基礎，這帶來瞭對於房地產的需求，這是房地產“支柱”地位的表現之二。房地產發展也支撐基建投資和公共服務供應，進一步提升城市（鎮）對於人口的吸附能力，這是房地產“支柱”地位的表現之三。
（作者系深圳市房地產研究中心高級研究員）
(責任編輯：UF020)
原標題：新一輪樓市松綁意在化解“四大不均衡”
新聞來源http://business.s萬華二胎借貸二胎年息ohu.com/20151009/n422778042.shtml
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