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房貸政策調整 改善型需求將獲釋放
投資風向標
2014年三季度，國內房地產市場延續下行勢頭，價格繼續下行，成交季節性回升但同比下降幅度仍比較大，房企經營壓力增加，投資放緩，土地市場降溫。不過，隨著央行在國慶節前出臺"認房不認貸二胎代書"新政，長假樓市迎來一波成交熱潮。
業內人士認為，三季度雖然多數城市放松限購，但信貸政策仍保持平穩，市場下行預期並未根本改變。而信貸政策調整後，改善型購房者等"剛需"購買力得以提高，今年四季度市場成交或將接近去年水平。
市場 房貸新政催熱國慶樓市
9月30日，央行出臺房貸新政：對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。此外，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸政策執行。
與此同時，央行明確提出，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款(MBS)支持證券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
受到這一"重磅炸彈"影響，國慶假期各地樓市的購房人流明顯增加。盡管從官方網簽的數據來看，國慶期間的網簽套數並沒有大幅增長，但據業內人士稱，由於網簽數據往往具有滯後性，假期成交增長未必能體現出來。
而來自開發商和中介的數據則顯示，今年國慶假期樓市成交套數縱使依然低於去年同期，卻已經達到甚至超過瞭2012年同期的水平。更有業內人士分析，考慮到央行政策需要各大銀行逐步落實，未來釋放的改善型"剛需"可能將在今年四季度乃至明年一季度的市場成交數據上集中顯現。
有廣州開發商透露，黃金周到場人流比預計增長50%，成交情況也比預期表現要好。某開發商旗下兩大豪宅項目，國慶期間平均每天接待客戶幾百人，特別是下半周成交反彈明顯，成交量同比已翻倍。而保利廣州董事長餘英更是在黃金周結束時立刻在微博上宣佈："十一"7天，保利地產廣州銷售15億元，平均每天賣100套房子，保利在全國范圍內更是7天"進賬"近70億元。
在北京、上海、深圳等其他一線城市，房貸新政對購房者預期的影響也同樣明顯。
據鏈傢地產市場研究部統計，"十一"長假期間，雖然北京市商品房網簽量同比下降超過30%，但日均新增客源量較9月份增加25.3%。而上海易居研究院數據顯示，10月1-10日，上海新建商品住宅成交量為8.4萬平方米，同比減少瞭22.3%，但明顯小於前三季度成交量同比下滑32.2%的跌幅。深圳"十一"期間多數樓盤的到訪客戶量明顯增加，開盤項目的成交也都有所提高。
影響 "還清當首套"刺激買傢入市
滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析，"9·30央行新政"肯定會刺激改善型客戶積極看房，在廣州市內尚未入市的準買傢當中，至少有一半是帶有換房意識的，且大部分已還清上一套房的貸款，這批客戶受制於"穗六條"，隻能一邊看房一邊等待。
根據滿堂紅市場研究部把2013年全年和2014年前三季度通過本公司促成的二手住宅買賣個案按付款方式進行對應分類。2013年和今年前三季度的二手買傢都有一個共同特征，二次購房的客戶采取一次性付款的比例，比首次購房客戶采取一次性付款的比例要高，今年前三季度該比例更達到58.0%。
"從表面上看，改善型客戶在資金調配上似乎相對較靈活，但這不代表二次購房的客戶不需要銀行貸款。"周峰說，2013年11月"穗六條"實施後，二次購房的首付款比例提高到七成，而銀行在實際操作中，更可能把對應物業的評估價作"技術性調低"，從而令貸出的比例隻有兩成或更低。采取純商業貸款或組合貸款作為購房手段的二次購房客戶比例，從去年全年的31.3%下降到今年前三季度的25.9%，既反映瞭信貸市場的緊張情況，也體現瞭二次購房客戶所面臨的窘迫境地。
"隻要地方銀行能按新政策執行相應的'還清當首套'原則，改善型準買傢入市的機率便會大為增加。"周峰表示，但值得註意的是，今年剩餘的兩個多月裡，多數銀行的信貸額度已不多，能給予改善型客戶以基準利率及首付款比例四至五成已是不錯的"待遇"，要地方銀行給予首付三成及0.7倍的優惠利率，恐怕得等到2015年1月方可實現。
"因此除非能對限購政策進行適度放松，否則今年第四季度的廣州二手樓市成交量仍舊難有明顯的觸底反彈，二手樓價在短期內更難以轉頭向上。"周峰說。
預測 大中城市"翹尾"行情可期
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由於央行新政剛剛出臺，各個城市銀行政策細則尚未落地，在節假日期間執行還未能到位，國慶假期仍算是"過渡期"。隨著央行新政細則在未來1-2周內在各個城市銀行的逐步落地，其對於全國大中城市樓市的影響會在出臺之後的幾周中逐步體現出來。
張宏偉分析，從"首套房貸認貸標準"調整對於大中城市樓市的影響來看，如果對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，貸款購買第二套住房時可按照首套房貸政策執行，那麼這將至少會影響10%-15%的首次改善、改善型需求在未來幾個月集中入市，一定程度上拉動全國大中城市樓市成交量逐步復蘇和好轉。
"利率下降對大中城市樓市影響有一定的滯後性。"張宏偉表示，如果房貸利率出現持續性的實質性下調，由於購房者成本的降低，將刺激首套自住需求入市，樓市將在未來3-6個月出現成交量復蘇與好轉的行情。當第四季度首套房貸利率開始實質性下降，最早到2015年第一季度全國大中城市樓市將開始有明顯的好轉趨勢。
他指出，部分城市"金九"樓市因為月底開發商集中開盤入市已經開始在低位小幅反彈。盡管截至目前還沒有出現趨勢性回升，市場仍然沒有回歸到"量"的軌道上來，但是隨著央行新政落地，一線城市代表的大中城市樓市市場交易量會呈現出逐步回升的態勢，年底大中城市樓市"翹尾"行情可期。
不過，對於二三線城市來講，則不一定有一線城市樓市表現的那麼幸運。張宏偉認為，"首套房認定標準"調整對於庫存壓力偏小、市場去化周期合理、市場基本面良好的城市有可能會起到刺激"買漲不買跌"行情出現的作用，導致市場供不應求再現，比如合肥、南京、蘇州、南昌、石傢莊等城市。
■二手市場 市場平淡 出租回報率下跌
日前，滿堂紅市場研究部發佈瞭《2014年9月及10月上半月廣州二手房市場研究報告》。據該報告顯示，受一手樓市促銷分流客戶影響，9月經中介行促成的二手住宅買賣業務量比8月減少近一成，住宅租賃業務量比8月減少13%。
而據滿堂紅對本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析，9月份廣州市9區(不含南沙、從化)二手住宅成交均價為20748元/平方米，環比上升3.9%，同比上升9.3%。租賃市場方面，9月份廣州市9區(不含南沙、從化)二手住宅平均租金為46.5元/平方米·月，環比下跌1.0%，同比上升1.6%。
據廣州市國土房管局公佈的數據，2014年9月全市原10區(不含增城、從化)二手住宅登記宗數為3274宗，同比減少50.4%，在今年前三季度中也僅高於2月的3143宗。
滿堂紅市場研究部分析，今年9月，在廣州眾多一手在售項目相繼打起促銷戰的情況下，部分徘徊在一、二手市場之間的準客戶被有效分流，從而令二手住宅市場的成交量繼續處於低位盤整。
而當月經滿堂紅地產促成的所有二手住宅買賣交易中，整體成交價比整體放盤價下調6.5%，從170萬元/套下調至159萬元/套。信貸方面呈"一邊倒"現象，一次性付款比例高達45.6%，而純公積金貸款的比例因額度所限，直線回落到8.1%。10月1至9日經滿堂紅地產促成的二手住宅買賣宗數比9月同期增加9%，成交均價為20113元/平方米，比9月同期微升0.9%。
二手住宅買賣市場的"平淡"，促使部分小業主將持有的物業轉到租賃市場，導致待出租的房源數量大增，也使房屋租金無法明顯上升。
報告顯示，最近一年，廣州市9區住宅平均租金圍繞著46元/平方米的水平線作窄幅波動，出租回報率則進一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回報率是2.8%(按滿12個月滿租計算)，比2013年同期下跌0.1個百分點。
銀行房貸咨詢量上升 市場靜候新政執行
"國慶節後上班這幾天來咨詢的客戶非常多，由於此前執行細則尚未下發，所以業務也沒有辦法按照新政執行，很多客戶都想等政策出來後再申請，都在靜待新政策執行。"某國有銀行市內一支行信貸審批員告訴南方日報記者。
南方日報記者從建行廣東省分行也瞭解到，新政策出臺後，從省內各地區反映情況看，房貸咨詢有所增加，但觀望客戶較多。不過，不少銀行都表示，按揭貸款的申請有一定滯後性，預期未來業務申報會陸續上升。
民間房屋二胎利率多少首套貸款利率有所調整
根據9月30日央行、銀監會發出的房貸政策，多傢大行已出臺瞭具體措施，並已按照新的房貸政策開始執行。各地房貸政策具體操作由各地分行掌握，而利率基本上由借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素等區別確定，執行細則如何落地仍需要一定時間。
在銀行存貸比考核不放松、房地產行業整體風險壓力持續、央行堅持流動性定向釋放等多方面因素的影響下，商業銀行對於住房按揭貸款的實際支持情況還有待確定。不少業內人士都分析任務，最低7折利率對於銀行來講尚有難度，短期內全面執行的概率不大。
從目前政策的執行看，多傢國有大行已經開始執行房貸新政，但從執行的程度看，利率方面一線城市利率調整幅度不大，最低折扣仍然是9.5折，目前真正執行貸款利率7折優惠的城市幾乎沒有。"這主要有兩方面原因，一方面是因為受263號文影響，銀行可貸額度受限；另一方面是受近年來房地產市場蕭條，部分地區棄房斷貸以及銀行上半年壞賬率普遍提高影響，銀行房貸更加謹慎，審核上也更加嚴格。"優選財富分析師表示。
其分析認為，從過去的銷售數據以及目前的政策執行看，預計未來房地產市場區域化差異會更大，一線城市銷售量逐步回升，但價格可能難有起色。而二三線城市受前期房價下跌幅度較大的影響，預計未來反彈的空間較大。
剛需入市潛力較大
此前近4年時間裡，居民傢庭首套房認定執行"認房又認貸"的標準，不少改善型剛需的購房人抱怨，這種政策不符合實際市場需求情況，甚至有貸款歷史而名下無房的換房需求也被認定為二套房，而新政對於這種實實在在的自住型購房需求給予瞭較大力度的支持。
交通銀行首席經濟學傢連平分析認為，目前住房需求不足並非潛在需求大幅下降，而是市場在觀望，同時也是政策約束所致。近年來，為抑制房價過度上漲，有關方面推出瞭一系列控制需求的舉措。今年初，個人住房貸款存在審批較嚴、發放速度較慢、按揭利率提升較多等問題，也在一定程度上制約瞭需求釋放，而改善型住房需求受到政策抑制則更為明顯。
一方面，國傢規定傢庭購買第二套住房需支付不低於所購房屋價格60%的首付款，同時貸款利率不得低於基準利率的1.1倍，使得改善型需求的購房能力大大降低。
另一方面，目前"認房又認貸"的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況被認定為二套房，"新房置換舊房"的改善型需求易被誤傷。改善型需求即使有較強的入市意願，也囿於政策和預算限制難以釋放。連平認為，房貸新政對個人住房貸款在利率、審核時間等方面的現行政策提出瞭調整要求，支持居民傢庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對於改善民生具有積極意義。
數據顯示，2013年我國人均GDP約為6767美元，其中占比最大的消費支出為住房消費。"我國居民的住房消費觀念使得這一格局在較長期內不會改變，未來剛需入市潛力依然不小。隨著收入提升和消費升級，改善型住房需求將為消費增長提供持續不斷的動力。"連平分析指出。
小白領的換房計劃
■個案
小劉是在國企上班的白領，兩年前，憑借自己打拼幾年的積蓄，其在廣州新港西路買瞭一套40平方米的小房子，總價70萬元，首付三成21萬。房子雖小，但終於有瞭自己在廣州小窩和落腳點，房子對小劉的意義非同尋常。
不過，兩年過去，小劉正準備與女朋友結婚，40平方米的房子開始不夠用，他今年以來一直在考慮換房的可能。但過去，由於去換房需要"認房又認貸"，有過一次貸款記錄的小劉即便將房屋出售再購置，依然要算二套房貸，首付達到七成，高昂的首付成為瞭其換房的最大障礙。
"現在房價升值後，我的房子出售估計也僅能賣到100萬。還瞭剩下的40萬元貸款，還有60萬元剩餘。要換一套市區內80平方米的房子，預計要200萬元左右，若按照七成首付計算，首付需要140萬元，缺口將近80萬元，這對於工薪階層的我們隻能望梅興嘆。"小劉表示。
不過，最近首套房貸新政出臺後，對小劉這類換房需求者而言則是巨大的利好。小劉告訴記者，國慶回來後，其馬上咨詢瞭多傢銀行，若政策開始執行，其打算正式啟動換房計劃。
記者幫其算瞭一下，在還清貸款做第二套房房貸時，隻需要付三成首付，對於小劉而言，要換其看中的總價200萬元院的80平方米房子，首付隻需要60萬元。也就是說其賣掉小房子後，並不需要額外加錢，就可以換置一套80平方米的房產，首付完全無壓力。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-13/08254513935.shtml
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