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燕郊房價十年漲十倍 造城模式重受青睞
受到"國五條"個稅政策影響，近兩個月來北京二手房成交量明顯萎縮，上個月北京市住建委又連續出臺政策，通過限制開發商資金或調高預售許可門檻的方式來幹預市場，再加上之前的限購政策，相當一部分剛需族被擠出北京樓市。而北京地王頻出，連遠郊區縣通州都邁向3萬元/平方米時代，加上北京新七環概念的提出，都讓環京樓盤價格暴漲，最為誇張的是從2002年算起，燕郊的房價暴漲瞭10倍。
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燕郊是北京樓市的保險(放心保)絲
"去燕郊是看房嗎？我們有免費看房班車，上車就走，還能省幾塊錢車費呢，走吧走吧。"7月6日上午9時，時代周報記者來到位於東三環國貿地區，打算在北京電視臺樓下搭乘那條著名的930路公交車，還沒走到公交站，就被幾個手裡拿著宣傳彩頁的樓盤掮客圍住瞭，並被簇擁著走向其中一輛看房班車。
因為是周末，走京通高速不到半個小時就到瞭與北京通州區一河之隔的燕郊。燕郊自古為京都重鎮，因春秋戰國時地處燕國都城城郊而得名。
如今燕郊隸屬於河北省三河市，與天安門的直線距離隻有30公裡，相比昌平、順義、懷柔、密雲、平谷等北京的區縣，距離更近，樓價也便宜很多。
在首爾甜城的售樓處，銷售人員告訴記者，來看房子的大部分都是北京客，以剛需為主，目前推出的戶型是80多平方米的兩居室，售價在9500元/平方米。
"首爾甜城是新盤，2010年開盤時均價就在8500元/平方米左右，那會北京樓市銷售火爆，燕郊的房子也就銷售得很好，後來北京樓市遇冷，我們二期的房子也賣得不好，2012年初的時候我們戶型不太好的復式房子，加上優惠折算下來售價才6000多元/平方米，"銷售人員講述瞭近幾年燕郊樓市的變化。
時代周報記者又找到一位燕郊本地人周曉東(化名)。"我清楚地記得，2002年我將單位那套房子賣掉，單價才1300多元/平方米，但我還是很高興，因為兩年前燕郊的房子也就800元/平方米，誰想到不過十年，燕郊的房價就漲瞭十倍"，周曉東告訴時代周報記者。
目前通州的房價基本都在2萬元/平方米以上，燕郊的房價也隨之漲到1萬元/平方米的價格，隨著房價上漲，燕郊政府也賺得盆滿缽溢：公開數據顯示，2012年，燕郊生產總值266億元，財政收入40.88億元，5年前，燕郊的財政收入僅為1.399億元。
"如果深圳是中國樓市的保險絲，那麼不妨把燕郊樓市比做北京樓市的保險絲，"地產商潘石屹曾這樣評價燕郊樓市與北京樓市之間微妙關系。
地產大佬再次雲集香河
和燕郊樓市基本上被本地開發商壟斷不同，香河則是地產巨頭們的大北京夢想樂園，萬科、萬通、富力、珠江、合生等知名房企都目前二胎房貸利率最低的銀行貸款全省皆可處理已經進駐香河。
仍然從國貿出發，走京沈高速，45公裡左右就達到香河，因為燕郊的房價也在1萬元/平方米徘徊，更多的北京客不得不將眼光投向這個離北京更遠的廊坊香河縣。
"我的號比較靠後，結果進去時想買的兩居室全部賣光瞭，樓也不是我想要的那棟，大傢都在瘋搶，我甚至連價格都不知道就搶瞭一套三居室，真是太瘋狂瞭，不過還好，總算是搶到瞭，"在香汐 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)售樓處，一位來交首付款的張女士告訴記者，她是6月30日開盤時買的房子。
而在鴻坤羅納河谷，銷售人員告訴時代周報記者，目前墅景洋房正在排號中，均價在8000元/平方米左右，不到200套的房源，已經有500人排號。
7月15日，但時代周報記者再次致電鴻坤羅納河谷，該銷售人員表示，在13日開盤當天所有房源就全部售罄瞭。
"香河目前房價處於價值窪地，加上新七環規劃的利好消息，香河頻現日光盤也不奇怪，"亞豪房地產機構市場總監郭毅告訴時代周報記者。
據時代周報記者瞭解，目前香河的房價，基本在4500-6500元/平方米之間，高端一些的別墅區，售價也在1萬元/平方米之上。
一位不願具名的業內人士告訴記者，2011年，香河的房價達到一個高峰，每平方米售價在8000元左右，但是隨後那場聲勢浩大的土地風波，使得香河樓市早於其他北京周邊區域的房地產市場進入"冬天"。
"不僅萬科、五礦、綠地等多傢知名房企卷入其中，香河政府也受到很大波及，甚至為此換瞭領導班子，"前述人士告訴記者。
不過即使如此，也沒有阻止開發商的拿地熱情，僅僅在2012年5月，就有五礦攜手萬科在香河再購3宗住宅用地，富力、萬通也先後出手在香河拿地。
"相比燕郊，香河本身有一定的產業支撐，加上大的開發商和尚在低位的價格，香河未來的房地產市場還有很大上升空間，"郭毅表示。
而經南三環驅車趕往北京正南方向的固安，走京開高速，到達固安的時間和香河相差無幾，在京開高速路口"首都第二機場"、"首都第二空港區"等樓盤的廣告牌比比皆是，借助首都第二機場建設規劃的落地，以及北京大七環概念的提出，固安樓市今年也逐漸火熱起來。
在永定河孔雀城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，一位銷售人員告訴記者，目前其別墅項目均價已經漲到瞭每平方米12000元左右，"開盤時均價隻有4000元/平方米，去年年底達到8000元/平方米左右，估計以後還得漲"。
在固安城區，綠宸萬華城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)的銷售人員告訴時代周報記者，目前項目均價在6500元/平方米，而2012年開盤時，售價隻有每平方米4500元。
造城模式再受青睞
曾幾何時，"造城模式"讓粵派開發商聲名鵲起，從起跑線上的祈福新村，到天河的華景新城，再到讓人無比驚艷的華南板塊，都是粵派地產"造城運動"的典范，隨後被國內很多開發商學習、復制。
然而在粵高雄大寮農地貸款派地產雄心勃勃的北伐中，試圖將這一成功模式照搬到北京時，卻折戟沉沙。
2004年，合生創展投資68億元在北京和天津之間的超級大盤京津新城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，項目涵蓋五星級酒店、溫泉城、商業街和高爾夫球場以及數千棟美式別墅，但是經過多年開發，這裡卻被稱為"亞洲最大空城"，不僅項目無人問津，還先後沉淀瞭合生創展近百億元的資金。
"和長三角不同，北京和天津的產業並不聯動，房價也十分懸殊，那些京津大盤大部分要依靠北京的客源，但是這些樓盤距離北京又很遙遠，交通依靠自駕，投資價值不大，也很難吸引剛需，因此銷售一直不太好"，郭毅表示。
然而，隨著北京房價的高漲，最近這種集居住、教育、度假、酒店、商業配套為一體的綜合性房地產項目又重新受到熱捧，"一生之城"也頻頻成為很多大盤的廣告詞。
位於香河的富力新城，僅一期就占地464畝，總建築面積約74萬平方米，業態涵蓋聯排別墅、花園洋房、高層板樓、商業配套等，銷售火爆。位於天津市武清區的恒大山水城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，占地3100餘畝，建築面積約200萬平方米，在配套設施的建設上，該項目不僅引進瞭北京大學下屬北大學園幼兒園，還按照天津市級重點小學標準建設瞭恒大小學。
在武清和北京的交界處，首創國際半島 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目總占地面積298公頃，總建築面積約300萬平方米，未來將可容納5萬-10萬人口居住，目前一期別墅項目已經售罄，二期則針對剛需，隻推出瞭兩居室的戶型。華夏幸福基業以在京郊開發大體量的孔雀城系列產品而聞名，開發瞭大運河孔雀城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、永定河孔雀城、潮白河孔雀城、八達嶺孔雀城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、鳳河孔雀城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等項目。
據時代周報記者觀察，這些環京大盤一般都選在高速路周邊，自駕車一小時內能夠到達，而且開發商會積極引進公交線路，解決依靠自駕和高鐵的單一出行模式，同時，除瞭商業配套外，教育也是其主打的賣點，比如孔雀城統一引進瞭著名的北京匯佳雙語幼兒園，恒大山水城引進瞭北京大學附屬幼兒園，首創國際半島也計劃引入國際知名的小學建立分校。
"這些樓盤的定位比較清晰，產品線豐富，也註重商業、教育、醫療等配套建設，在北京限購、房價高居不下的情況下，環京樓盤有發展潛力，但是這些項目未來發展如何，還依賴於北京的房地產政策變化，"郭毅表示。
點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-18/08012301102.shtml
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