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  上市房企中天城投公告稱，假設項目最終銷售均價在正負15%范圍內變化時，當金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售 凈 利 率 為10.83%，仍可實現盈利。另外，中天城投指出，當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現盈虧平衡。

  種種跡象顯示，在經歷瞭多年的政策調控後，曾經"放蕩不羈"的房價，終於要低下高昂的頭。但是對於房企來說，"降價"依舊是一個非常敏感的字眼，"能降多少"這個大傢都關心的問題，卻成瞭行業中不能說的秘密。

  房價能降多少成瞭"不能說的秘密"。

  補充公告測算項目盈虧平衡點

  在近期公佈的《國務院辦公廳關於進一步加強資本市場中小投資者合法權益保護工作的意見》(以下簡稱"新國九條")中，強調瞭普通投資者權益保護，而作為落實政策，不少有再融資計劃的上市公司，紛紛結合自身的情況，對再融資方案進行補充說明。作為貴州省的龍頭房地產開發企業的中天城投就是其中之一。

  在上周末中天城投再次進行瞭專項說明，其中，對於房價變動對項目效益的測算，引起瞭媒體的關註。中天城投稱，依據貴陽國際金融中心一期商務區項目可行性研究報告，項目類型為商業地產項目，可行性研究報告所預測的商業地產平均銷售價格為7933.20元/平方米。根據合富輝煌《貴陽市商品房2014年3月成交月報》，募投項目貴陽國際金融中心一期商務區項目所在地貴陽市觀山湖區2014年3月寫字樓平均成交價為9108元/平方米。

  考慮到項目有一定的開發周期，中天城投假設項目最終銷售均價在正負15%范圍內變化時，對於項目收益的情況進行瞭測算。而測算的結果是，當金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實現盈利。另外，中天城投指出，當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現盈虧平衡。

  萊茵置業自曝"底線"

  實際上，雖然"新國九條"正式公佈時間並不算長，但是中天城投並非唯一一傢對項目價格變動進行敏感性分析的上市地產商。此前，萊茵置業也在近日公告稱，為進一步落實《國務院辦公廳關於進一步加強資本市場中小投資者合法權益保護工作的意見》，保障中小投資者知情權，維護中小投資者利益，就非公開發行相民間房屋二胎利率任何問題免費諮詢關事項進一步予以補充披露。

  依據萊茵置業楓郡項目可行性研究報告，其項目類型主要為住宅，預測的住宅平均銷售價格為10314元/平方米。根據透明售房網信息，楓郡項目周邊可比房地產項目在2014年4月的成交均價約為10600元/平方米。測算結果顯示，當項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為6.39%，仍可實現盈利，當項目銷售均價下降23.22%時，項目將達到盈虧平衡。

  同時，萊茵置業也公佈瞭萊茵知己項目的測算情況，項目類型主要為住宅，可行性研究報告所預測的住宅平均銷售價格為9262元/平方米。萊茵知己項目周邊可比房地產項目在2014年4月的成交均價約為9150元/平方米。當項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為2.69%，項目仍可實現盈利。當項目銷售均價下降18.44%時，項目達到盈虧平衡。

  效益測算相對樂觀

  一位房地產業內人士表示，所謂的項目效益測算，其實是預計售價變動對利潤的影響，這就涉及兩個方面，成本和售價。從成本來講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產項目來說，各個成本環節都不一致，回款情況也難以把控，再加上項目之間的價格受到地段、設計等方面影響，也會存在差異。比如中天城投的金融中心項目為商業地產，地處貴州，但是萊茵置業的兩個項目為住宅，位於杭州，項目類型就明顯不同。

  對於同類型項目(商業、住宅)盈虧點與售價空間是否有借鑒性，上述地產業內人士指出，很難說所有商業項目售價下降三成就是房企成本線，而且商業項目較住宅項目的波動更大。

  另外，上述地產業內人士特別指出，兩傢房企對各自項目測算出的"盈虧平衡點"，本身可能也是不太準確的，因為測算還必須考慮項目的銷售情況，銷售周期越長，成本也就越高，甚至可能出現尾盤遲遲未能完成銷售的情況。總的來說，兩傢房企對於各自項目的效益測算都是相對樂觀的。 據每日經濟新聞

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/08252753394.shtml

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